بعد تدخل «رئاسي حاد» لضبط سوق العقارات.. هل الشركات قادرة على سرعة تنفيذ العقود المتعثرة؟
كتبت: سلمى الشحات
فتح سوق العقارات المصري بابًا واسعًا للنقاش حول العلاقة بين ارتفاع الأسعار وقدرة المواطنين على الشراء، بعدما أصبحت تكلفة الحصول على وحدة سكنية محل تساؤلات متزايدة، بالتزامن مع تحركات رسمية لمراجعة أوضاع المشروعات العقارية والتأكد من التزام الشركات بتعاقداتها ومواعيد التسليم.
ويطرح هذا المشهد سؤالًا مختلفًا عن مجرد اتجاه الأسعار صعودًا أو هبوطًا، وهو ما إذا كانت مستويات الأسعار الحالية تتناسب مع القدرة الشرائية الفعلية للمشترين، وما طبيعة الطلب الموجود في السوق، وهل يعتمد بصورة أساسية على الاحتياج السكني أم الاستثمار والاحتفاظ بالقيمة وإعادة البيع.
وتزداد أهمية هذا السؤال مع استخدام مصطلح «الفجوة العقارية» إلى جانب الحديث عن «الفقاعة العقارية»، رغم اختلاف المفهومين؛ فالفجوة يمكن أن تعكس المسافة بين أسعار العقارات وقدرة المشترين على تحملها، بينما ترتبط الفقاعة بارتفاعات سعرية قد تتجاوز الأساسيات الاقتصادية للسوق، مدفوعة في جانب منها بالمضاربة وتوقع استمرار الارتفاع.
تحرك رئاسي
وجّه الرئيس عبدالفتاح السيسي في 26 أغسطس 2026 أجهزة الدولة بإجراء مراجعة شاملة لعقود المشروعات العقارية مع المطورين، والتأكد من التزام الشركات بمواعيد تسليم الوحدات وتنفيذ أعمال البنية الأساسية والمرافق المتفق عليها.
وشدد الرئيس خلال حديثه أن من يحصل على أموال المواطنين لابد وأن يكون ملتزمًا بتنفيذ العقد في الموعد المحدد، مشددًا على ضرورة التعامل بحسم مع أي مخالفات تتعلق بالتعاقدات والتسليم.
وتأتي هذه التوجيهات في إطار ملف أوسع يتعلق بعلاقة المواطن بالمطور العقاري، خصوصًا مع اعتماد جزء كبير من السوق على أنظمة السداد الممتدة التي تجعل عملية شراء الوحدة التزامًا ماليًا يستمر لسنوات طويلة.
وسبق ذلك توجيه رئاسي بتشكيل لجنة لمراجعة أوضاع المشروعات العقارية الجارية في مختلف المحافظات، والتأكد من الالتزام بمواعيد التسليم واستكمال أعمال البنية الأساسية والمرافق ومحاسبة المخالفين.
ولا تعني هذه التوجيهات في حد ذاتها إعلانًا رسميًا عن وجود فقاعة عقارية، لكنها تضع ملف التعاقدات والتنفيذ وقدرة الشركات على الوفاء بالتزاماتها أمام المتابعة الحكومية، في وقت يناقش فيه السوق أصلًا مسألة الأسعار والقدرة الشرائية.
أزمة القدرة الشرائية
ويرى هيثم الجندي، الخبير الاقتصادي وكبير محللي الأسواق بشركة T Matrix، أن التعامل مع فكرة الفقاعة العقارية لا يمكن أن يتم بمجرد النظر إلى ارتفاع الأسعار، مشيرًا إلى أن الفقاعة لا يمكن إدراكها بصورة كاملة إلا عند حدوث الانفجار الذي يكشف طبيعة الارتفاعات السابقة.
ويؤكد الجندي أن «الأكيد في مصر هو أن هناك أزمة قدرة شراء على الأقل»، معتبرًا أن استمرار وجود الطلب ليس هو العامل الوحيد الحاسم في تقييم السوق، وإنما تظل مسألة التسعير واحدة من أهم النقاط التي يجب النظر إليها.
ويشير المحلل الاقتصادي إلى أن قياس المضاربة يرتبط بسلوك المشتري نفسه، موضحًا أن شراء العقار دون استخدامه للسكن، مع وجود رغبة في التخارج منه سريعًا، يمكن أن يعكس سلوكًا مضاربيًا.
وبحسب طرح الجندي، فإن بعض ما حدث في 2023 و2024 ارتبط بالتسعير على أساس السوق السوداء في تلك الفترة، وهو ما يرى أنه يجب أخذه في الاعتبار عند قراءة حركة الأسعار التي شهدها السوق خلال تلك السنوات.
سلوك المشتري
وتكشف هذه الرؤية أن وجود مشترين في السوق لا يعني بالضرورة أن الطلب كله طلب سكني حقيقي، إذ يمكن أن يكون جزء من حركة الشراء مرتبطًا بالاستثمار أو التحوط من انخفاض قيمة الأموال أو توقع استمرار ارتفاع أسعار العقارات.
ويختلف المشتري الذي يبحث عن وحدة للسكن عن المشتري الذي يدخل السوق بهدف إعادة البيع بعد فترة قصيرة، لأن استمرار ارتفاع الأسعار يصبح في الحالة الثانية عنصرًا أساسيًا في قرار الشراء.
ولهذا يضع الجندي سلوك المشتري ضمن المؤشرات المهمة عند محاولة التفرقة بين الطلب الحقيقي والمضاربة، خاصة إذا تزايدت عمليات شراء الوحدات ثم عرضها للبيع دون استخدامها أو تأجيرها.
ويصبح هذا المؤشر أكثر أهمية عندما تتزامن المضاربة مع ارتفاع الأسعار بصورة تفوق قدرة شرائح واسعة من المشترين النهائيين، لأن استمرار السوق في هذه الحالة يصبح مرتبطًا بوجود مشترٍ جديد قادر على دفع السعر الأعلى.
رؤية مختلفة
وفي المقابل، قدم رجل الأعمال هشام طلعت مصطفى، الرئيس التنفيذي لمجموعة طلعت مصطفى القابضة، رؤية مختلفة بشأن توصيف السوق العقارية المصرية، مؤكدًا خلال مداخلة مع الإعلامي عمرو أديب في برنامج «الحكاية» على MBC مصر في سبتمبر 2026 أنه لا يرى وجود فقاعة عقارية في السوق المصرية.
واستند طلعت مصطفى في حديثه إلى مؤشرات المبيعات والتحصيل المعلنة للشركات العقارية الكبرى، مشيرًا إلى أن أكبر 10 شركات عقارية حققت مبيعات خلال عام 2026 لا تقل عن نحو 800 مليار جنيه، بحسب ما عرضه خلال المداخلة.
وأشار كذلك إلى أن الشركات العشر الكبرى لديها نحو 500 ألف وحدة تحت التطوير، معتبرًا أن مقارنة حجم المعروض أو الوحدات المعروضة في السوق الثانوية بحجم الوحدات التي يجري تطويرها لدى الشركات الكبرى تعطي صورة مختلفة عن فكرة وجود فقاعة عامة في السوق.
ولفت طلعت مصطفى إلى أن الساحل الشمالي شهد خلال 2026 مبيعات كبيرة، موضحًا أن أكبر 3 شركات حققت مبيعات تتجاوز 400 مليار جنيه خلال الموسم، وهو ما طرحه باعتباره مؤشرًا على استمرار الطلب على المنتجات العقارية.
أرقام في مواجهة المخاوف
ويعكس الاختلاف بين الطرحين طبيعة النقاش الحالي حول السوق، فبينما يركز هيثم الجندي على القدرة الشرائية والتسعير وسلوك المشتري واحتمالات الضغوط التمويلية، يستند هشام طلعت مصطفى إلى أرقام المبيعات والتحصيل وحجم المشروعات والوحدات تحت التطوير باعتبارها مؤشرات على استمرار نشاط السوق.
ولا يعني ارتفاع المبيعات وحده أن جميع شرائح المجتمع قادرة على شراء العقارات، كما أن وجود فجوة في القدرة الشرائية لا يعني تلقائيًا أن السوق دخل مرحلة الفقاعة.
وتظل قراءة السوق بحاجة إلى الجمع بين أكثر من مؤشر، من بينها حجم المبيعات، ونسب التحصيل، والأسعار الفعلية التي تتم بها الصفقات، وحجم إعادة البيع، ونسبة الوحدات المستخدمة للسكن أو المؤجرة، بالإضافة إلى معدلات التعثر لدى المشترين والمطورين.
ويضاف إلى ذلك عامل التمويل، إذ إن ارتفاع تكلفة الاقتراض يمكن أن يضغط على الشركات التي تعتمد بصورة أكبر على التمويل، كما يمكن أن ينعكس على تكلفة شراء الوحدات بالنسبة للمستهلك.
معنى الفقاعة
وتقوم الفكرة الأساسية للفقاعة العقارية على ارتفاع الأسعار إلى مستويات لا تعكس بصورة كافية القيمة الاقتصادية للأصل، مع اعتماد جزء من الطلب على توقع استمرار ارتفاع السعر وإمكانية إعادة البيع بسعر أعلى.
وتظهر المضاربة عندما يتحول شراء العقار من قرار مرتبط بالسكن أو الاستثمار طويل الأجل إلى محاولة للاستفادة من ارتفاع السعر خلال فترة قصيرة.
ومن المؤشرات التي يمكن مراقبتها في هذه الحالة ارتفاع الأسعار بوتيرة أسرع من نمو الدخول، وتراجع القدرة على تحمل تكلفة الشراء، وزيادة الوحدات المعروضة للبيع، وارتفاع الاعتماد على إعادة البيع، إلى جانب إمكانية ظهور ضغوط على المطورين أو المشترين في حالة تغير ظروف التمويل.
لكن وجود واحد أو أكثر من هذه المؤشرات لا يكفي منفردًا لإثبات وجود فقاعة، وإنما يحتاج الأمر إلى قراءة مجموعة من البيانات عبر فترة زمنية مناسبة.
لماذا ترتفع الأسعار؟
ويرتبط ارتفاع أسعار العقارات في مصر بمجموعة من العوامل، من بينها ارتفاع تكاليف البناء والأراضي والخدمات، إلى جانب تغيرات سعر الصرف والتضخم وتكلفة التمويل، وهي عوامل تؤثر في تكلفة تطوير المشروعات.
كما تلعب توقعات المشترين والمستثمرين دورًا في تحديد حجم الطلب، خصوصًا عندما ينظر البعض إلى العقار باعتباره وسيلة للاحتفاظ بالقيمة في مواجهة ارتفاع الأسعار.
وتختلف طبيعة الطلب من منطقة إلى أخرى، فهناك مناطق يرتبط الطلب فيها بالسكن الفعلي، بينما تشهد مناطق جديدة أو ساحلية نسبة أكبر من الطلب الاستثماري والسياحي.
وتظهر هنا أهمية التفرقة بين ارتفاع السعر بسبب زيادة التكلفة وارتفاع السعر بسبب المضاربة، لأن كلا الحالتين قد تؤديان إلى زيادة سعر الوحدة، لكن دوافعهما وتأثيراتهما على السوق مختلفة.
المشروعات الكبرى
وشهدت مصر خلال السنوات الماضية توسعًا في إنشاء مدن ومشروعات عمرانية جديدة، من بينها العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة ومشروعات الساحل الشمالي ومناطق التوسع العمراني في شرق وغرب القاهرة.
وتختلف طبيعة هذه المشروعات عن الأسواق التقليدية، لأن بعضها يستهدف إنشاء مراكز سكنية وإدارية وتجارية وسياحية جديدة، وهو ما يعني أن الطلب عليها لا يرتبط فقط بحجم السكان الموجودين وقت إطلاق المشروع.
وفي حالة المدن الجديدة، يمكن أن يرتبط ارتفاع الطلب بتطور الخدمات وانتقال المؤسسات وظهور فرص العمل وزيادة النشاط التجاري، بينما تختلف طبيعة الطلب في المشروعات الساحلية التي تجمع بين الاستخدام الموسمي والاستثمار والتأجير.
ولهذا فإن تقييم الأسعار في كل منطقة يحتاج إلى النظر إلى طبيعة المشروع ومراحل تشغيله ومعدل اكتمال الخدمات وحجم الطلب الفعلي، وليس إلى متوسط أسعار السوق ككل.
اختبار القدرة
ويبقى اختبار القدرة الشرائية أحد أهم الملفات في المرحلة المقبلة، لأن استمرار الطلب يحتاج إلى مشترين قادرين فعليًا على دفع مقدمات الوحدات والالتزام بالأقساط حتى نهاية فترة السداد.
وقد تلجأ الشركات إلى زيادة مدد التقسيط أو تقديم حوافز مختلفة للحفاظ على حركة المبيعات، وهو ما أشار إليه هيثم الجندي باعتباره أحد السيناريوهات التي قد يلجأ إليها المطورون للحفاظ على الأسعار الحالية في ظل حالة الجمود.
لكن الجندي يشير في الوقت نفسه إلى أن زيادة الضغوط التمويلية قد تغير المعادلة، خاصة إذا ارتفعت تكلفة الاقتراض وبدأت تظهر حالات تعثر لعدد أكبر من الشركات.
وهنا يصبح تنفيذ المشروعات وتسليم الوحدات في المواعيد المتفق عليها جزءًا أساسيًا من استقرار السوق، وهو ما يفسر أهمية التوجيهات الرئاسية الأخيرة المتعلقة بمراجعة التعاقدات ومتابعة التنفيذ.
ماذا نراقب؟
ويحتاج تقييم وضع السوق خلال الفترة المقبلة إلى متابعة مجموعة من المؤشرات بدلًا من الاعتماد على الأسعار المعلنة فقط، وفي مقدمتها حجم المبيعات الحقيقية، ونسب التحصيل، ومعدلات إعادة البيع، وحجم الطلب السكني الفعلي.
كما تمثل قدرة الشركات على استكمال المشروعات وتسليم الوحدات عاملًا مهمًا، إلى جانب مستويات المديونية وتكلفة التمويل وقدرة العملاء على الاستمرار في سداد الأقساط.
ويظل سلوك المشتري مؤشرًا مهمًا كذلك، خاصة إذا زادت عمليات شراء الوحدات بغرض إعادة البيع السريع بدلًا من السكن أو التأجير طويل الأجل.
وفي المقابل، فإن استمرار المبيعات لدى الشركات الكبرى ووجود طلب على مشروعات جديدة يمثلان مؤشرات يجب وضعها في الاعتبار عند تحليل السوق، وهو ما استند إليه هشام طلعت مصطفى في رفض توصيف السوق باعتبارها تعيش فقاعة عامة.
الصورة الكاملة
وبينما يلفت هيثم الجندي إلى أزمة واضحة في القدرة الشرائية وأسئلة حول مستويات التسعير والمضاربة، يقدم هشام طلعت مصطفى قراءة مختلفة تعتمد على استمرار المبيعات وحجم الوحدات تحت التطوير، فيما تركز الدولة من جانبها على ضمان تنفيذ العقود وحماية حقوق المشترين.
وتكشف هذه المواقف الثلاثة أن النقاش حول العقارات في مصر لا يدور حول الأسعار فقط، وإنما حول طبيعة الطلب، وقدرة المواطن على الشراء، وسلوك المستثمر، وتكلفة التمويل، وقدرة الشركات على التنفيذ.
وبالتالي فإن الفجوة بين أسعار العقارات والقدرة الشرائية تظل ملفًا يستحق المتابعة، لكن تحويلها إلى حكم نهائي بشأن وجود فقاعة يحتاج إلى مؤشرات أوسع وأكثر استمرارية.
ويبقى السؤال الأساسي أمام السوق خلال المرحلة المقبلة مرتبطًا بقدرته على تحقيق التوازن بين الأسعار من ناحية، والطلب الحقيقي والقدرة على السداد والتنفيذ من ناحية أخرى، خصوصًا مع استمرار التوسع العمراني وتغير سلوك المشترين وتفاوت طبيعة الطلب بين مناطق ومشروعات مختلفة.
